گزارش مدل كودك؛ چشم انداز بازار مسكن در سال آینده

به گزارش مدل کودک باآنکه همزمان با افزایش قیمت دلار تا ۲۸ هزار تومان، متوسط قیمت مسکن هم تا متری ۲۷ میلیون تومان افزایش پیدا کرد، اما با کاهش نرخ ارز، قیمت مسکن در ارقام قبلی ثابت مانده است.

به گزارش مدل کودک به نقل از مهر، طبق گزارش منتشره از جانب بانک مرکزی در ۳ ماهه آبان، آذر و دی، شاهد ثبات نسبی نرخ ها در بازار خرید و فروش مسکن پایتخت هستیم؛ به خصوص در مناطق میانی و جنوبی تهران این ثبات قیمت ها مشهود تر است؛ حتی در آذر ماه، تورم ماهانه بخش مسکن، به منفی ۱.۱ درصد رسید ولی در ماه های آبان و دی رشد ماهانه متوسط قیمت مسکن در تهران ۱.۸ درصد (برای هر دو ماه مذکور با نرخ رشد مشابه ثبت شده است) اعلام گردید.
این در حالی است که در ۷ ماه دیگر سال (غیر از ۳ ماه پایانی) رشد ماهانه قیمت مسکن با تورم عجیبی روبرو بود؛ بطوریکه تورم ماهانه قیمت مسکن در مهر ماه سال جاری با ثبت افزایش ۱۰ درصدی نسبت به شهریور ماه، بی سابقه بوده و رکورد ۱۱ ساله از ۸۸ تا ۹۹ را به نام خود ثبت نمود.
قطعاً کنترل نوسانات قیمت ارز در ماه های اخیر، یکی از اصلی ترین علل بروز ثبات نسبی قیمت ها در بازار مسکن بود؛ اما کاهش شدید تعداد معاملات هم در این ثبات قیمتی بی تاثیر نبوده است.
دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی هم در گزارشی که در انتها آبان ماه از وضعیت بازار مسکن در تهران و دیگر مراکز استان ها منتشر کرد، در هم آمیختگی و وجود تناظر یک به یک میان قیمت ارز و قیمت مسکن در ۸ ماهه ابتدایی سال جاری را مورد تاکید قرار داد.

این هماهنگی قیمت مسکن و ارز تا حدی پیش رفت که بعضی از کارشناسان اقتصادی، نظریه هر متر مسکن هزار دلار را مطرح کردند؛ به خصوص که دلار در آبان ماه تا ۲۸ هزار تومان و مسکن در تهران تا متری بیشتر از ۲۷ میلیون تومان افزایش یافت.
اما با کنترل قیمت ارز در دو ماه اخیر و افت آن به کف کانال ۲۰ هزار تومانی، شاهد کاهش قیمت مسکن نبوده ایم؛ بنظر می رسد علاوه بر زمان بر بودن ایجاد تناسب میان قیمت این دو بازار و کُند بودن تغییرات نرخ مسکن، چسبندگی قیمت در بخش مسکن هم بر شکسته شدن نظریه هر متر مسکن هزار دلار مؤثر باشد.
سید امین زرگر مرادی کارشناس اقتصاد مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر در پاسخ به این پرسش که با توجه به این که در ایام گذشته آمار بانک مرکزی از آخرین تحولات مسکن پایتخت در دی ماه، پخش شده، این آمار را چگونه ارزیابی می کنید؟، گفت: طبق آمار اعلامی بانک مرکزی تعداد معاملات مسکن در دیماه به ۳۵۱۵ واحد رسید که نسبت به آذر ماه با ۲۵۵۵ واحد حدود ۳۷ درصد رشد نشان میدهد.
وی اضافه کرد: در حوزه قیمت هم میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی از حدود ۲۶ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان در آذر ماه با رشد ۱.۸ درصدی به ۲۷ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان رسید. این در حالیست که در گزارش قبلی بانک مرکزی که در ارتباط با تحولات آذر ماه مسکن تهران بود، شاهد کاهش ۴۲.۸ درصدی تعداد معاملات و کاهش ۱.۱ درصدی قیمت بودیم.
وی اظهار داشت: وقتی تعداد معاملات در این سطح پایین باشد، رشد ۳۷ درصدی تعداد معاملات دیماه را نمی توان به معنای رونق بازار به حساب آورد. چونکه تعداد معاملات حتی بعد از افزایش، باز هم عدد قابل توجهی را نشان نمی دهد.
هم خریداران مصرفی از بازار مسکن گریخته اند هم سرمایه ای ها
کارشناس اقتصاد مسکن با اعلان اینکه بازار مسکن هم اکنون با کمبود متقاضی روبه رو است، اضافه کرد: خریدار مصرفی به سبب افزایش شدید در آخرین سیکل بازار مسکن، توان ورود به بازار مسکن را ندارد.
به گفته این کارشناس اقتصادی، از طرف دیگر، خریداران سرمایه ای ملک هم عقب نشینی کرده و استقبال از این بازار، به شدت کاهش یافته است؛ چونکه این دسته از خریداران هم امید چندانی به جهش قیمت مسکن در ماه های آتی ندارند. به خصوص که ریسک بالای عدم نقد شوندگی از دیگر نکات خروج این طیف از خریداران، از بازار است.
چشم انداز بازار مسکن در سال آینده
زرگر مرادی در پاسخ به اینکه ادامه روند قیمت مسکن در ماه های آتی را چگونه ارزیابی می کنید؟، بیان نمود: در ماه های اخیر از یکسو شاهد برخی اظهار نظرات با این عنوان هستیم که عنوان می کنند ۵۰ درصد قیمت مسکن کاذب است و یا اینکه بیان می شود باید منتظر سقوط و کاهش شدید قیمت مسکن باشیم. برخی هم در نقطه مقابل از سونامی قیمت مسکن در آینده نزدیک خبر می دهند.
وی افزود: اما من تصورم بر این است که این گونه اظهار نظرها از هر دو جهت فاقد پشتوانه علمی است. چون که قیمت زمین بعنوان یکی از اصلی ترین مؤلفه های قیمت تمام شده مسکن هنوز بسیار بالاست، همینطور در سایر هزینه ها مانند مصالح ساختمانی، مجوزها و پروانه های ساختمانی و … شاهد کاهش قیمت خاصی نبودیم؛ حتی شواهدی از افزایش هزینه ها در سال آینده هم وجود دارد.
کارشناس اقتصاد مسکن اشاره کرد: ازاین رو ریسک تولید مسکن برای بخش خصوصی بالاست و همین مساله سبب شده است که تعداد واحدهای پروانه های ساختمانی صادره به مراتب کمتر از تعداد واحدهای مورد نیاز باشد. در نتیجه فرض سقوط قیمت مسکن با این تصور که در تهران به میانگین قیمتی زیر ۲۰ میلیون برسیم فرضی کاملاً دور از ذهن است.
دوران جهشی بودن قیمت مسکن به اتمام رسیده است
وی تاکید کرد: در نقطه مقابل موتور محرکه افزایش قیمت مسکن در کوتاه مدت خاموش شده و با فرض عدم بروز اتفاق خاص سیاسی و اقتصادی در کشور، نمی توان انتظار جهش قیمتی جدیدی را داشت. در نتیجه باتوجه به آنچه گفته شد محتمل ترین سناریو ثبات قیمت اسمی مسکن با نوسانات محدود خواهد بود.
زرگر مرادی بیان نمود: نکته مهم این است که کاهش اندک قیمت اسمی مسکن در یکی دو ماه از یک سال را نمی توان به سقوط شدید قیمت مسکن تعبیر کرد. از دیگر سو هم با این که با کسری تولید بسیار زیاد و کسری تولید انباشته از سالهای قبل مواجهیم، اما جهش قیمت مسکن در آینده نزدیک دور از ذهن است.
وی اشاره کرد: بنظر می رسد بازار مسکن وارد یک دوره استراحت قیمتی خواهد شد و برای تحلیل دقیق تر بازار باید خیلی از پارامترهای تأثیرگذار بر قیمت مسکن مانند نرخ ارز، بازارهای موازی، مؤلفه های اقتصاد کلان و … را به صورت مداوم رصد کرد.

منبع: modelkids.ir