گزارش مدل كودك به نقل از مهر؛ اثر منفی تلاطم بازار خودرو بر سكون قیمت مسكن

مدل كودك: كارشناسان اقتصادی معتقدند تا زمانی كه شاخص های اقتصاد كلان از بی ثباتی كنونی فاصله نگیرند، بازار مسكن نمی تواند به آرامش قیمتی برسد.

به گزارش مدل كودك به نقل از مهر، روند بازار مسكن تهران امسال به حدی گرفتار نوسانات و تلاطم های شدید بود كه حتی با افزایش و جهش ناگهانی قیمت ها در سال ۸۹ هم قابل مقایسه نیست. خیلی از كارشناسان، نمونه رفتاری بازار مسكن در سال یك سال اخیر را یك نمونه مطالعاتی مستقل برای اقتصاد مسكن در دنیا ارزیابی كرده اند.
چرا آرامش دی ماه بازار مسكن در بهمن ماه بر هم خورد؟
بر اساس اعلام دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازی، در حالیكه در ماه های ابتدایی امسال، رشد قیمت ها در هر ماه تا ۹.۳ درصد هم رسیده بود، اما در ماه های پایانی از شتاب افزایش ماهانه قیمت ها كاسته شد؛ به گونه ای كه افزایش میانگین قیمت مسكن در دی ماه نسبت به متوسط آذرماه ۹۷، تنها ۱.۵ درصد برآورد می شد؛ ضمن اینكه روند معاملات باز كاهشی بود و در دی ماه امسال، تعداد معاملات مسكن پایتخت در حد و اندازه تعداد معاملات فروردین ماه هر سال، ظاهر شد و به رقم ۶ هزار و ۷۰۰ فقره كاهش یافته بود.
بر خلاف پیش بینی ها كه كارشناسان، بازار مسكن را متأثر از آرامش نسبی بازار ارز، در آرامش نسبی تا آخر سال جاری تخمین زده بودند، اما ناگهان با موج جدید افزایش قیمت مسكن در بهمن ماه مواجه شدیم و افزایش میانگین قیمت مسكن در بهمن ماه نسبت به دی ماه، به حدود ۳ درصد رسید كه بااینكه با شتاب ۷ تا ۹ درصدی شش ماهه نخست سال فاصله دارد، اما رشد دو برابری میانگین قیمت مسكن در دی ماه نسبت به آذرماه در بازار را شاهد می باشیم كه سبب شده تا آرامشِ پیش بینی شده، بار دیگر در معرض تهدید قرار گیرد.
اگرچه افزایش حدودا ۴۰ درصدی تعداد معاملات در بهمن ماه نسبت به دی ماه كه منجر به افزایش معاملات مسكن به حدود ۱۰ هزار فقره شده است، در افزایش میانگین قیمتی بهمن بی تأثیر نیست؛ اما همواره در بهمن و تا حدودی ابتدای اسفند هر سال، میزان استقبال از خرید و فروش مسكن افزایش یافته و با موج نسبی افزایش معاملات مسكن روبه رو هستیم؛ اما افزایش ناگهانی قیمت خودرو در دهه پایانی بهمن ماه كه تأثیر عجیبی بر قیمت مسكن داشت، سبب عقب نشینی مجدد خریداران مسكن از بازار ملك در ۱۰ روز پایانی ماه گذشته شده است.
افزایش معاملات، نرخ ارز و قیمت خودرو بر بازار مسكن اثر گذاشت
در همین ارتباط نرگس رزبان در گفتگو با خبرنگار مهر، با تأیید اثرگذاری تلاطمات بازار خودرو بر برهم خوردن مجدد آرامش نسبی بازار مسكن در ۱۰ روز اخیر، گفت: هر گونه نوسان قیمت ها در بازارهای موازی، می تواند در بازار مسكن باز اثرگذار باشد؛ چراكه تغییرات در بازارهای موازی، تورم انتظاری به وجود آورده و این تورم انتظاری، اثرگذاری خودرا در بازار مسكن هم نشان داده است.
وی عامل دیگر برهم خوردن آرامش بازار مسكن را، افزایش تعداد معاملات دانست و اظهار داشت: بعد از آنكه چند ماه معاملات در بازار مسكن متوقف شده بود كه علت آن، نااطمینانی از فضای اقتصادی و بازار بود، مردم نمی دانستند مقرر است چه اتفاقی در بازار رخ دهد و همین امر، سبب كاهش معاملات در دی ماه شد، اما بار دیگر در بهمن ماه، شاهد افزایش تدریجی تقاضای خرید مسكن بودیم؛ بدین سبب وقتی تقاضا افزایش یابد، طبیعتا به سبب نبود عرضه مناسب، قیمت ها افزایش خواهد یافت.
كارشناس اقتصاد مسكن، با اشاره به افزایش نسبی قیمت ارز در ۱۰ روز پایانی بهمن، اضافه كرد: همین سوژه غیر قابل پیش بینی بودن بازار، سبب شده تا شاهد افزایش تقاضای خرید مسكن در ایام پایانی بهمن شویم كه این هم خود یك اثرگذاری روانی بر قیمت ها در بازار مسكن داشت.
وی افزود: بدین سبب چند عامل سبب ایجاد شوك در بازار مسكن شد؛ اما پیش بینی كردن آینده بازار مسكن حتی برای مدت كوتاه باز خیلی مشكل است.
نقش تولید و فروش نفت خام در بازار مسكن
به گفته رزبان، حتی تصویب بعضی از بندها و مواد لایحه بودجه هم كه بر اقتصاد كلان كشور اثر دارد، می تواند درباب بازگشت آرامش یا بروز تلاطم در بازار مسكن مؤثر باشد؛ به خصوص اینكه در لایحه بودجه سال آتی، مجلس با ملاك قرار دادن فروش روزانه ۱.۵ میلیون بشكه نفت، لایحه را به مجلس داد كه هم اكنون فروش نفت ماه به روزانه ۱.۲ میلیون بشكه رسیده و احتمال آن وجود دارد كه طی یكی دو ماه آینده به زیر ۱ میلیون بشكه برسد؛ این موارد به سبب آنكه سبب اثرگذاری بر بازار ارز می شود، می تواند بازار مسكن را هم تحت تأثیر قرار دهد؛ چونكه در همه بخش های اقتصادی گرفتار نااطمینانی هستیم.
وی با اشاره به اینكه در حال گذار از دوران رونق بازار مسكن (افزایش تدریجی قیمت ها) به دوران ركود (سكون قیمتی مسكن) هستیم، اشاره كرد: اینكه چنین دوره ای چه مدت طول بكشد، معین نمی باشد اما دیگر شاهد جهش قیمتی نخواهیم بود.
نحوه محاسبه سود ساخت و ساز/ سود ساخت به ۱۵ درصد رسید
كارشناس اقتصادی با تاكید بر اینكه سود ساخت و ساز بسیار كاهش داشته كه سبب شده تا انبوه سازان به ساخت مسكن اقبال نشان ندهند، اظهار داشت: برمبنای محاسباتی كه در چند مورد در زمین های مناطق مختلف تهران داشته ایم، سود ساخت و ساز در بهترین حالت با سود سپرده های بانكی (۱۵ درصد) یا خرید و فروش اسناد خزانه اسلامی (۱۶ درصد) برابری داشته است.
رزبان اضافه كرد: بعنوان نمونه در یكی از محاسباتی كه داشتیم، یك قطعه زمین ۱۰۰ متری در منطقه شرق تهران در ارزانترین حالت ۱.۵ میلیارد تومان است. در این زمین می توان ۲۴۰ متر مربع واحد مسكونی ساخت كه اگر سازنده، واحدها را متری ۱۰ میلیون تومان بعنوان قیمت میانگین تهران به فروش برساند، ۲ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان به دست می آورد؛ یك و نیم میلیارد تومان آن هزینه زمین و ۵۰۰ میلیون تومان هزینه ساخت است و نهایتا ۴۰۰ میلیون تومان برای سازنده سود باقی می ماند اگر این رقم بر كل هزینه ها تقسیم شود، سود نهایی زیر ۱۶ درصد خواهد بود. این مطالعه موردی را به سایر مناطق تهران باز تسری دادیم كه به جز مناطق شمالی پایتخت كه همچنان از سود مناسب ساخت بهره مند است، حدودا در همه مناطق تهران به همین درصد از سود ساخت رسیدیم.
ساخت ۱۰۰ هزار واحد پاسخگو نیست باید ۱ میلیون مسكن ساخته شود
وی افزود: با این وجود اگر عرضه مسكن افزایش یابد، شاهد توقف رشد قیمت مسكن خواهیم بود اما با ساخت ۵۰ یا ۱۰۰ هزار واحد مسكونی نمی توان جلوی افزایش قیمت را گرفت بلكه باید به مرز ساخت یك میلیون واحد مسكونی برسیم.
این اقتصاددان یكی دیگر از تفاوت های بازار مسكن در تهران و دیگر شهرستان ها را تفاوت در قیمت زمین دانست و اظهار داشت: این در شرایطی است كه نرخ ساخت و ساز در همه كشور ثابت بوده و تفاوتی ندارد و مثلا در حدود متری ۲ میلیون تومان برآورد می شود. بدین سبب سازندگان به سبب بالا بودن قمیت ساخت و كم ارزش بودن قیمت زمین، تمایلی به ساخت مسكن در شهرستان ها ندارند. چون سود ساخت در دیگر شهرها به شدت كاسته می شود. به خصوص كه صنعت ساختمان یك صنعت با سرمایه گذاری بالا و زمان ساخت طولانی است كه درنتیجه سازنده به دنبال كسب حاشیه سود مطمئن از سرمایه گذاری خود است اما در عمل نمی تواند به این میزان سود برسد.
دولت دیگر در شهرها زمین ندارد تا به انبوه ساز بدهد
وی درباره اعطای اراضی بلاعوض دولتی به سازندگان برای كاهش هزینه ساخت و ساز بیان داشت: دولت جز در شهرهای جدید زمین ندارد كه در این شهرها باز دو هفته پیش مطالعه امكان سنجی انتقال جمعیت به شهرهای جدید را انجام دادم و به این نتیجه رسیدم كه ساخت و ساز در هیچ یك از شهرهای جدید توجیه اقتصادی برای دولت ندارد مگر اینكه دولت زمین های خود در شهرهای جدید را با كاربری مسكونی ـ تجاری به سازنده بدهد تا سود مناسب واحدهای تجاری بتواند سود سازنده (سرمایه گذار) را تضمین كند. اما دولت باید زمین را بلاعوض بدهد كه سرمایه گذار راغب به حضور در شهرهای جدید شود.
روانشادنیا: اصلاح قانون و ترویج پیش فروش مسكن برای توقف جهش قمیتی
مهدی روانشادنیا كارشناس بازار مسكن باز در همین ارتباط در گفت و گو با خبرنگار مهر با اشاره به افزایش ناگهانی قیمت مسكن در یك سال قبل متأثر از نوسانات بازار ارز، اظهار داشت: افزایش قیمت مسكن در یك سال قبل سپس دوره ۵ ساله ركود غیر تورمی در این بخش و عدم افزایش چشم گیر قیمت ها، با افزایش ناگهانی قیمت ها در بازار ارز همزمان شد.
وی با اشاره به ضرورت افزایش ساخت واحد مسكونی برای توقف افزایش قیمت مسكن اضافه كرد: برای توسعه تولید مسكن نیازمند تحول در نظام تأمین مالی ساخت و ساز و خرید و فروش مسكن هستیم؛ امروزه خلأ یك نظام تأمین مالی تولید مسكن احساس می شود. این مساله می تواند طیف گسترده ای از اقدامات لازم برای ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای مسكن را از «تولید مسكن اجاره ای بعنوان یكی از سیاست های طرح جامع مسكن» تا «رفع مشكلات موجود در قانون پیش فروش مسكن برای انبوه سازان و تأمین مالی پیش فروش» و «اجاره به شرط تملیك» در بر بگیرد.